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克而瑞蘇州房產測評發布2023年1-5月蘇州市區房企全口徑/權益銷售榜單，從榜單中，我們可以看出2023年前五個月蘇州樓市哪些房企表現突出。

2023年1-5月

蘇州市區房企商品房銷售榜

全口徑榜

全口徑榜是指把企業集團連同合營及聯營公司所有項目計入業績的統計方式，不考慮權益比例和是否操盤，全口徑榜反映的是企業城市布局和項目拓展的能力。

在2023年1-5月蘇州市區房企全口徑金額排行榜中，前三甲房企為招商蛇口、建發房產和萬科地產。

招商蛇口以84.71億元的全口徑銷售金額拔得頭籌。其 參與開發的鉑悅春和萬象、璟萃雅園、蔚然錦繡花園等項目去化表現較好，加上招商文禧花園、華潤潤月雅筑、淺悅靜庭等紅盤持續網簽釋放，助力其蟬聯全口徑銷售金額榜冠軍。

建發房產以67.37億元的全口徑銷售金額沖刺到榜單第二的位置，得力于其開發的建發縵云、建發縵月、璟萃雅園、和萃瀾庭的熱銷。

萬科地產的全口徑銷售金額為57.61億元， 其開發的萬科朗拾、玉玲瓏、星遇光年、東方雅苑、濱河雅苑等項目銷售表現較好，位列榜單第三。

前五名房企的全口徑金額皆沖破50億元，且均是憑借城市核心地段的高端樓盤的熱銷助力，50億元以上陣營房企比上個累計月多了2家。

其它上榜房企還有恒泰商置、保利發展、旭輝集團、保利發展、龍湖集團、華潤置地等。

從各個陣營房企數量來看：

破40億元陣營的房企有8家，破30億元陣營的房企有11家，都比上個累計月多了3家。

破20億元陣營的房企有23家，比上個累計月多了7家。

TOP30房企入榜門檻為16.48億元。

相較于上個累計月，TOP30房企業績環比有所增加，TOP10房企的銷售業績增長更為搶眼，原因在于其開發的城市級紅盤入市且熱銷，帶動了5月份銷售業績的提升。

從入榜的各個陣營房企來看，top3-30房企的全口徑銷售金額差距不大，可見在蘇房企的競爭激烈、呈現你追我趕之勢。

TOP10房企仍以央國企為主，比例達到了7成。部分房企深耕蘇州多年，具有較強韌性和客戶口碑。

從1-5月蘇州樓市的表現來看：

園區湖東、奧體、新區獅山板塊的“豪宅”項目表現突出，開盤即罄，助力開發房企的銷售成績領跑，板塊和項目分化仍較為嚴重。

值得一提的是，5月蘇州樓市持續下行，購房者置業情緒繼續回落，居民購房信心偏弱，導致各陣營房企的銷售成績增幅有所下滑。

目前市場整體購買力仍處在歷史相對低位，5月成交不及近年同期，僅略高于去年5月。

從成交均價來看，均價超過30000元/㎡的房企有15家，占據了二分之一的比例。金新城置業、仁恒置地、華潤置地、建發房產和建屋集團5家房企的成交均價均破4萬元/㎡。

在全口徑銷售面積榜單中，招商蛇口以27.77萬㎡的全口徑銷售面積位列榜首。

恒泰商置以18.01萬㎡的銷售表現緊隨其后位列榜單第二。

萬科地產以17.95萬㎡的全口徑銷售面積位列榜單第三。

招商蛇口憑借在核心地段布局的幾個高品質樓盤的熱銷，蟬聯全口徑面積榜榜首，且與第二、三名拉開較大差距。

亞軍和季軍排位發生變化，恒泰商置趕超萬科地產摘得榜單亞軍，兩家房企的全口徑銷售面積差額僅為0.06萬㎡。

此外，上榜房企還有保利發展、建發房產、龍湖集團、旭輝集團、蘇高新集團等。

破10萬㎡的房企有12家，比上個累計月多了4家，上榜房企的門檻值為5.74萬㎡。

2023年前5月的蘇州樓市，在經歷了2月短暫復蘇，3、4月熱度接連下降，5月市場熱度進一步回落，在蘇房企除少數核心倒掛盤外普遍面臨較大的銷售壓力。

6月是上半年房企銷售的關鍵節點，為了沖刺年中業績，房企也將加快推盤節奏，提升折扣力度，或帶動房企銷售業績的提升。

權益榜

權益榜是以企業股權占比為口徑，即若某項目為多家房企合作，則該項目的業績按照股權占比計入相應企業。反映的是企業的資金實力與投資能力。我們從權益銷售金額和權益銷售面積兩個方面來闡述。

在1-5月權益金額排行榜中，建發房產以58.50億元的權益金額沖刺到榜首，其在獅山獨立開發的建發縵云、在園區湖東開發的建發縵月皆為城市級紅盤，開盤即罄、一房難求，同時參與開發的璟萃雅園、和萃瀾庭去化表現也可圈可點。

招商蛇口以37.93億元的成績摘得亞軍，得力于璟萃雅園、文禧花園、潤月雅筑、鉑悅春和萬象等項目的熱銷。

保利發展以36.96億元的成績摘得季軍，得力于其在汾湖開發的湖畔云上、在科技城開發的時光印象、和光山語，斜塘的保利天珺等項目的熱銷，這些項目皆是保利發展獨資開發，此外還有合作開發的保利天匯、云上流光等項目的助力。

上榜房企還有萬科地產、綠城中國、中海地產、龍湖集團等。

從各個陣營房企的權益金額來看，相較上個累計月，權益金額都有不同程度的增加。

權益金額破30億元的房企有4家，比上個累計月多1家，破20億元陣營房企有8家，比上個累計月多了3家，破10億元陣營的房企有23家，比上個累計月多了5家，TOP30的門檻值為8.22億元。

從成交均價來看，均價超過30000元/㎡的房企有11家，其中超過4萬元/㎡均價的有3家，金新城置業以45904元/㎡的均價領跑。

在權益面積榜單中，保利發展以13.38萬㎡的表現沖刺到權益榜榜首。

建發房產以13.14萬㎡的表現摘得亞軍；

招商蛇口以11.83萬㎡的權益銷售面積摘得季軍。

此外，上榜房企還有萬科地產、龍湖集團、中海地產、碧桂園等房企。

從榜單來看，權益銷售面積破10萬㎡房企有6家，相較于上個累計月增加了5家，這5家房企皆在城市核心板塊布局了高品質樓盤，且去化表現可圈可點。

破5萬㎡的房企有13家，比上個累計月多了4家，上榜房企的門檻值為3.12萬㎡。

從榜單來看，TOP2房企的權益面積差距僅為0.24萬㎡，TOP3-6房企的最小權益面積差為0.25萬㎡，TOP7-30房企的權益面積最小差額為0.02萬㎡。

2023年1-5月

蘇州市區房地產市場解讀

縱觀2023年1-5月蘇州市區房企銷售榜單及市場表現，克而瑞蘇常區域總經理、克而瑞蘇州房產測評首席分析師—— 戈文問 認為：

01

5月蘇州樓市繼續承壓、兩級分化加劇

繼4月銷售數據端由漲轉跌，5月蘇州樓市繼續承壓。

繼4月銷售數據端由漲轉跌，未能延續2-3月的復蘇態勢后，5月蘇州樓市繼續承壓。

從網簽數據來看，5月蘇州市區商品住宅的供應面積為49.56萬㎡，供應量相較4月幾乎持平，同比減少了22%；成交面積為63.34㎡，環比增加了5.54%，同比增加了12%。

雖然在銷售數據端成交量環比增加，但從市場現狀來看，目前蘇州樓市延續4月的頹勢，甚至更加低迷。

5月，蘇州市區商品住宅的成交均價為30558元/㎡，環比上漲6%，受頭部價值板塊的豪宅項目集中網簽影響，屬于結構性上漲。

市場兩極分化加劇，主要表現為城市頭部價值板塊的倒掛紅盤逢開即罄，比如說湖東的建發縵月、獨墅湖的華潤潤月雅筑二期、奧體綠城云廬二期，中簽率低至7%，也正是這些城市級紅盤的網簽釋放，支撐了蘇州樓市5月的成交量。

但是，外圍板塊 仍舊面臨 巨大的去化壓力 ，一直在打折促銷來以價換量。

即使是傳統營銷節點的五一黃金周，各大房企的推盤積極性依然不高，疊加目前市場購買力及信心仍處低位，樓市增長動能持續放緩。

當下的蘇州二手房形勢也不容樂觀。5月蘇州市區二手房網簽套數為6855套，環比減少14.83%，多為學區房成交旺季的網簽延遲。從現象來看，當下的蘇州二手房市場帶看量和咨詢量相比三四月份大為減少。

值得一提的是，掛牌量持續攀升是今年以來蘇州二手房市場的顯著特征。背后的原因一是對未來市場持不樂觀態度，投資客拋售資產，落袋為安；二是改善置換需求增加，也推動了二手房掛牌出售房源的增加。

總體來看，5月蘇州樓市延續了4月下行走勢，核心原因在于經濟面疲軟及樓市各種負面輿論導致居民對未來預期悲觀，購房信心不足。

02

二批次蘇州土拍熱度超預期

和冷淡的住宅市場不同的是，近期的蘇州土地市場表現幾乎是超預期的。

首先表現為成交熱度整體走高；

二批次土拍的平均溢價率為9.1%，創集中供地以來的新高，較今年首批次的7.5%溢價率，上漲了1.6個百分點。

除鄉鎮2宗地塊底價成交外，其余地塊均實現溢價，溢價地塊數量占比從首批次的45%上升到78%。

其次表現為頭部熱門優質地塊熱度延續，房企參拍積極性強；

第一梯隊板塊延續首批次的高熱，比如說園區月亮灣地塊，共有30家以上意向房企，在掛牌期就已有33輪報價，毫無懸念地觸頂搖號，36800元/㎡的成交樓面價創園區新高。

像園區斜塘、姑蘇滄浪新城這樣的次核心土地市場回溫明顯，皆進入搖號階段，且成交樓面價刷新板塊天花板。

頭部梯隊板塊延續之前的高熱，次核心也都產生了比首批次更高的溢價，這無疑對于1個月后的三批次土拍也有了更強的風向標意義。

03

市場仍需更進一步政策助力開需求源

之前我就預判，蘇州樓市要想延續熱度，仍舊需要有進一步的寬松政策加持，以進一步開需求的源。

這個5月，蘇州樓市在政策端確實推出一些利好，包括提升公積金貸款額度、商轉公、契稅補貼和公積金余額可提取做首付政策，旨在減少購房成本，進而進一步減輕購房者的置業壓力，以促進購房需求的釋放，提升市場活躍度。

但政策反應需要時間，政策效果還需要市場來檢驗。

目前蘇州的政策存在較大的優化空間，市場也需要更大力度的政策落地。6月作為房企年中沖刺關鍵節點，若有進一步的支持政策，向市場傳遞信心，在房企大力推盤和促銷之下，6月蘇州樓市成交量或略有好轉。

本文僅為個人觀點，不代表所在企業立場，供參考

引用數據及觀點請注明來源：克而瑞蘇州房產測評（cricfjsz）

僅代表克而瑞蘇州機構觀點，供參考

引用數據和觀點必須經克而瑞蘇州工作人員同意轉載務必按照以下格式：轉自：克而瑞蘇州房產測評（cricfjsz）

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